Acquisto prima casa: tutto quello che c’è da sapere

Si sa: agli italiani piace il mattone il quale è ritenuto la principale forma di investimento, nonostante le naturali flessioni del mercato.

Secondo gli ultimi dati disponibili (rivista “Gli immobili in Italia – 2015, del Dipartimento delle Finanze e dell’Agenzia delle Entrate) quasi 8 famiglie su 10 sono proprietarie della casa in cui vivono.

Per questo motivo, vogliamo fornire ai nostri lettori uno strumento operativo ed utile per l’acquisto della prima casa focalizzando la nostra attenzione sulle agevolazioni di cui si può usufruire.

 

In cosa consiste

Le imposte dovute allo Stato saranno pagate in misura ridotta a seconda che il venditore sia un’impresa di costruzione o un soggetto privato. Per il 2017, il legislatore ha previsto:

 

  • La riduzione dell’IVA dal 21% al 4% valida per i contribuenti che acquistano casa direttamente dall’impresa costruttrice, pagando in misura fissa 200 euro per imposta ipotecaria e catastale;
  • è prevista l’imposta ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro (acquisti per successioni o donazioni);
  • imposta di registro al 2% se si acquista da privati è prevista la riduzione dell’imposta di registro che si calcola sul valore catastale dell’immobile, sulla base del principio prezzo/valore. Imposta catastale e ipotecaria ammontano in questo caso a 50 euro;
  • detrazione IRPEF 19% per acquisti da agenzie immobiliari è prevista la detrazione IRPEF sull’importo erogato dall’agenzia, nel limite di 1.000 euro;
  • credito d’imposta per coloro che vendono e riacquistano casa entro 12 mesi.

 

Quali sono i requisiti

Cominciamo con il dire che la legge richiede la presenza di particolari requisiti oggettivi e soggettivi, ossia legati al bene e all’acquirente.

 

Requisiti oggettivi

Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile) 

  • A/3 (abitazioni di tipo economico) 

  • A/4 (abitazioni di tipo popolare) 

  • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare) 

  • A/6 (abitazioni di tipo rurale) 

  • A/7 (abitazioni in villini) 

  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). 


 

Pertanto non potrà richiedersi l’agevolazione prima casa nel momento in cui si voglia procedere all’acquisto di abitazioni al di fuori delle categorie appena indicate, come abitazioni di tipo signorile, ville o castelli e palazzi di particolare pregio artistico e storico.  

 

Altro requisito oggettivo è relativo alla collocazione dello stesso immobile, il quale deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza.

Nel caso in cui l’acquirente sia residente in altro comune, sarà comunque possibile usufruire dell’agevolazione alla condizione però che l’acquirente entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente trasferisca la residenza in quello dove è situato l’immobile. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.

Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:

  • nel territorio del comune in cui l’acquirente svolge la propria attività
  • nel territorio del comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro 

  • nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero.

 

Requisiti soggettivi

Per poter usufruire dell’agevolazione l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un’altra casa nel territorio del Comune ove si trova l’immobile.

L’acquirente, inoltre, deve dichiarare all’atto di compravendita, di non essere titolare di diritti di proprietà, uso, usufrutto o nuda proprietà su altro immobile acquistato usufruendo dell’agevolazione prima casa, anche se in regime di comunione legale. 

Tuttavia, dal 1 gennaio 2016, il legislatore ha previsto un’importante novità: potrà usufruire dell’agevolazione anche quell’acquirente che sia “ancora” proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa ma alla condizione che sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Questo significa che il contribuente deve impegnarsi formalmente a vendere l’immobile; nel caso in cui ciò non avvenga, l’acquirente decade automaticamente dai benefici.

 

La domanda del contribuente

D: Solo un anno fa ho acquistato un appartamento usufruendo dell’agevolazione prima casa ma ho intenzione di rivenderla. Posso avere dei problemi con il fisco?

R: Nessun problema di natura giuridica per la compravendita; tuttavia se l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, il contribuente decade dai benefici concessi. Potrebbe, in alternativa, acquistare un’altra casa. Ma se ciò non è di suo interesse, può chiedere, presentando un’istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto, la riliquidazione dell’imposta. In questo modo, non scatta alcuna sanzione. Lei dovrà solo pagare la differenza tra l’imposta versata al momento dell’acquisto e quella dovuta, oltre agli interessi 


 

D: Per problemi personali io e mio marito forse non riusciremo a spostare la residenza nel comune in cui abbiamo acquistato (e richiesto le agevolazioni) entro i 18 mesi dall’acquisito. Cosa può succedere?

R: Nel caso in cui vi rendiate conto di non poter rispettare il requisito temporale, avete la possibilità di revocare la dichiarazione e chiedere la riliquidazione dell’imposta. Dovete presentare apposita istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato, il quale, provvederà a notificare avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto.   Così facendo, non sarete soggetti al pagamento della sanzione del 30%.   

Avv. Edoardo Tamagnone

L'Avv. Edoardo Tamagnone è specializzato in Scienze Internazionali e Diplomatiche e ha conseguito il Master in Diritto Tributario. E' esperto nel campo della pianificazione patrimoniale e della fiscalità internazionale. Si occupa prevalentemente di questioni societarie e controversie in materia di diritto tributario. Il suo campo di attività è la gestione dei patrimoni esteri e l’assistenza nell’ambito delle successioni e del passaggio generazionale.

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